7 febbraio 2008
Il Consiglio Comunale di San Vincenzo ha adottato la Variante al Piano Strutturale
Il Parco di Rimigliano ritorna edificabile a tutti gli effetti.La Fascia Naturale Costiera diventerà il moderno "Lido di Rimigliano" ? Quasi certamente sì.
.Il Parco di Rimigliano ritorna edificabile a tutti gli effetti.La Fascia Naturale Costiera diventerà il moderno "Lido di Rimigliano" ? Quasi certamente sì.
L'operazione ormai è ripartita e difficilmente si fermerà. Non solo c'è il vasto consenso di tutti quelli che contano, ma è passata anche l'idea che con questa variante il Comune ci salverà dalla disastrosa previsione precedente (giunta dal cielo come punizione divina).
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La variante al Piano Strutturale .
Le vere motivazioni
Si sente dire: con la variante sono state ridotte le previsioni edificatorie. Di più non si poteva fare. Ormai le vecchie previsioni erano consolidate, la proprietà aveva dei diritti acquisiti intangibili, avrebbe potuto già costruire quanto previsto nel piano del 1998 e, addirittura, se avesse voluto, avrebbe potuto costruire in più anche un ettaro di annessi agricoli. A ripensarci, s'è scampata davvero bella.
In realtà le cose stanno un po' diversamente. Perché in questi anni la proprietà non ha fatto quello che tutti si sarebbero aspettati e cioè chiedere pressantemente di costruire, presentando i progetti e mettendo in mora il Comune?
Si dice : perché era una proprietà illuminata, che aveva capito il cambiamento che stava maturando nel sentimento popolare e nella visione politica, e non si sentiva quindi di forzare la mano. Che bello! Finalmente un capitalismo dal volto umano.
Umani si, ma grulli no. La proprietà dopo i grandi brindisi del 1998 aveva commissionato una ricerca di mercato e si era resa conto di alcune quisquilie:
1) 12.500 mq di residenze turistico-alberghiere sarebbero state certamente un'affare interessante, ma a pensarci bene c'erano diversi inghippi. I due principali: Niente monetizzazione immediata o addirittura anticipata dell'investimento e gestione molto onerosa, visto lo sparpagliamento dei casolari. Ah, come sarebbero state belle delle seconde case, vendibili a peso d'oro, sull'unghia, o ancora meglio sulla carta, anche se simili a Camp Darby come quelle di Olimpia.
2) Un maxi albergo da 600 posti confinato nei campi, lontano dal mare, lontano dal paese e vicino alla ferrovia, sarebbe stato un buco nell'acqua stratosferico. Un'opera costosissima destinata a rimanere semivuota in estate e chiusa per i restanti otto mesi dell'anno, insieme alle attività commerciali di contorno. Un vero suicidio da avanspettacolo.
3) Il grande Centro Congressi poi era in effetti una palla mostruosa e assai rischiosa. Molto meglio pagare gli oneri di urbanizzazione secondo le tabelle, e chiuso.
4) E i minacciati 10.000 mq di nuovi annessi agricoli per l'allevamento delle bufale? per favore non scherziamo, immaginiamoci il ritorno di un tale investimento ? se va tutto bene un decimo di quello immobiliare. Era solo una bufala per i gonzi.
In conclusione - Un'affare così e così, due enormi palle al piede e una bufala. Il responso dei consulenti fu: Un bagno di sangue. Rinunziare !!
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Oggi dopo una durissima trattativa durata anni. la proprietà (strapazzata dal Comune deciso finalmente a farsi valere), si ritrova in mano solo questo pugno di mosche:
1) 16.500 mq (il 32% in più di 12.500) di edilizia abitativa privata (seconde case) vendibili sulla carta, con un valore al metro quadro maggiore di circa il 35% rispetto alle residenze turistiche alberghiere. (16.500 mq perché, 500 mq. saranno generosamente lasciati alle quasi inesistenti esigenze agricole del seminativaccio)
2) Un albergo di taglia giusta da 150 posti, da realizzare in un posto giusto, vicino al mare e alla civiltà.
3) Nessun Centro Congressi da sognarsi la notte.
4) Nessuna bufala da accudire.
In realtà le cose stanno un po' diversamente. Perché in questi anni la proprietà non ha fatto quello che tutti si sarebbero aspettati e cioè chiedere pressantemente di costruire, presentando i progetti e mettendo in mora il Comune?
Si dice : perché era una proprietà illuminata, che aveva capito il cambiamento che stava maturando nel sentimento popolare e nella visione politica, e non si sentiva quindi di forzare la mano. Che bello! Finalmente un capitalismo dal volto umano.
Umani si, ma grulli no. La proprietà dopo i grandi brindisi del 1998 aveva commissionato una ricerca di mercato e si era resa conto di alcune quisquilie:
1) 12.500 mq di residenze turistico-alberghiere sarebbero state certamente un'affare interessante, ma a pensarci bene c'erano diversi inghippi. I due principali: Niente monetizzazione immediata o addirittura anticipata dell'investimento e gestione molto onerosa, visto lo sparpagliamento dei casolari. Ah, come sarebbero state belle delle seconde case, vendibili a peso d'oro, sull'unghia, o ancora meglio sulla carta, anche se simili a Camp Darby come quelle di Olimpia.
2) Un maxi albergo da 600 posti confinato nei campi, lontano dal mare, lontano dal paese e vicino alla ferrovia, sarebbe stato un buco nell'acqua stratosferico. Un'opera costosissima destinata a rimanere semivuota in estate e chiusa per i restanti otto mesi dell'anno, insieme alle attività commerciali di contorno. Un vero suicidio da avanspettacolo.
3) Il grande Centro Congressi poi era in effetti una palla mostruosa e assai rischiosa. Molto meglio pagare gli oneri di urbanizzazione secondo le tabelle, e chiuso.
4) E i minacciati 10.000 mq di nuovi annessi agricoli per l'allevamento delle bufale? per favore non scherziamo, immaginiamoci il ritorno di un tale investimento ? se va tutto bene un decimo di quello immobiliare. Era solo una bufala per i gonzi.
In conclusione - Un'affare così e così, due enormi palle al piede e una bufala. Il responso dei consulenti fu: Un bagno di sangue. Rinunziare !!
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Oggi dopo una durissima trattativa durata anni. la proprietà (strapazzata dal Comune deciso finalmente a farsi valere), si ritrova in mano solo questo pugno di mosche:
1) 16.500 mq (il 32% in più di 12.500) di edilizia abitativa privata (seconde case) vendibili sulla carta, con un valore al metro quadro maggiore di circa il 35% rispetto alle residenze turistiche alberghiere. (16.500 mq perché, 500 mq. saranno generosamente lasciati alle quasi inesistenti esigenze agricole del seminativaccio)
2) Un albergo di taglia giusta da 150 posti, da realizzare in un posto giusto, vicino al mare e alla civiltà.
3) Nessun Centro Congressi da sognarsi la notte.
4) Nessuna bufala da accudire.
Forse tanto male non è andata.
Effetti della variante sul Parco Costiero
Grand'Hotel Rimigliano **** (sicuro)
Lido di Rimigliano (assai probabile e prestigioso)
Grande Parcheggio del Nido dell'Aquila (molto probabile)
Parco declassato di Rimigliano (prevedibile in stile Garden club)
Ristrutturare o costruire ex novo, alloggi residenziali per una superficie di 16.500 comporta un costo stimato prudenzialmente di 1.800 €/mq e quindi un costo totale di € 29.700.000, comprensivo di spese generali e accessorie. Il ricavo della vendita di 16.500 mq può essere stimato al netto delle spese di intermediazione in 4.250 €/mq, per un totale di venduto pari ad € 70.125.000 ed un conseguente ricavo netto stimato dell'operazione pari ad € 40.425.000.Il costo di costruzione di quel tipo di albergo a quattro stelle è pari a 90.000 €/camera, e quindi per 75 camere ad € 6.750.000. Il valore di vendita di un albergo di questo tipo, comprensivo dell'attività e dell'immobile, è pari a 170.000 €/camera, e quindi totalmente in € 12.750.000 , con un ricavo netto stimato dell'operazione pari ad € 6.000.000
Il ricavo stimato delle due operazioni (residenze ed Hotel) è quindi pari ad € 46.425.000 che, a fronte di un investimento di € 23.000.000, prudenzialmente attualizzato ad € 30.425.000 per tenere conto degli interessi, spese generali ed oneri fiscali, porta ad un utile finale netto dell'operazione pari ad almeno € 16.000.000.
Restano inoltre completamente intatte le centinaia di ettari di terreno agricolo che la proprietà farà bene a tenersi ben stretti. Vista infatti la politica urbanistica locale e vista anche la lunga parentesi berlusconiana che sta ormai aleggiando su questo povero paese, non sono affatto da escludere nei prossimi anni ancor più rosee e magnifiche prospettive, per i privati proprietari di parchi.
Possibile che nessuno amministratore abbia ancora mai pensato ad una Disneyland della costa etrusca? San Vincenzo ne potrebbe trarre un'immagine prestigiosissima. Fra le più prestigiose della Storia. Pensateci.
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